عمر مفید ساختمان چقدر است؟ | عوامل مؤثر بر عمر مفید ساختمان

طول عمر یک ساختمان به دوره‌ای اطلاق می‌شود که طی آن ساختمان از نظر ساختاری، عملکردی مناسب داشته و مطابق با هدف مورد نظر که برای آن ساخته شده است، باقی می‌ماند. دوره‌ای که طی آن ساختمان می‌تواند به طور مؤثر به ساکنین خود خدمت کند و وظایف تعیین شده خود را انجام دهد، خواه مسکونی، تجاری، اداری یا صنعتی باشد. طول عمر یک ساختمان تحت تأثیر عوامل مختلفی از جمله کیفیت ساخت و طراحی، روش‌های ساخت، مصالح مورد استفاده، شیوه‌های نگهداری، شرایط محیطی و تغییرات در نیازهای جامعه است.

در حالی که برخی از ساختمان‌ها با هدف ماندگاری چندین دهه یا حتی قرن‌ها طراحی و ساخته می‌شوند، برخی دیگر ممکن است به دلیل عواملی مانند پیشرفت‌های سریع تکنولوژیک، سبک‌های معماری در حال تحول، عدم ثبات شرایط اقتصادی یا تغییر در برنامه‌ریزی شهری، عمر کوتاه‌تری داشته باشند.

عمر مفید ساختمان چقدر است؟

همانطور که گفتیم طول عمر ساختمان به عوامل مختلفی بستگی دارد که به طور همزمان بر آن تأثیر می‌گذارند. به عنوان مثال عمر مفید ساختمان بتنی بر اثر عواملی چون گسترش ترک‌های بتن، ترکیب کربن دی‌اکسید با ترکیبات بتن، چرخه‌های ذوب و انجماد یا حمله عناصر شیمیایی کاهش می‌یابد. عمر مفید ساختمان اسکلت فلزی نیز می‌تواند تحت تأثیر خوردگی و زنگ‌زدگی فلز یا زوال اتصالات جوشی و پیچی قرار گیرد.

به طور کلی، ساختمان‌ها باید برای یک دوره 50 تا 100 ساله قابل استفاده باشند. ساختمان‌های تجاری که کاربری‌ سنگین‌تری در مقایسه با ساختمان‌های مسکونی دارند ممکن است طول عمر کمتری داشته باشند. ساختمان‌های مهم مانند ساختمان نهادهای سیاسی و بین‌المللی، مراکز استراتژیک، دانشگاه‌ها و … به دلیل ماهیت حیاتی آن‌ها، به گونه‌ای طراحی، اجرا و نگهداری می‌شوند که طول عمر بیشتری داشته باشند. توجه به عوامل مؤثر در عمر مفید ساختمان می‌تواند یک ساختمان را حتی تا قرن‌ها قابل استفاده نگه دارد. به عنوان مثال ساختمان دانشگاه آکسفورد در انگلستان بیش از 900 سال قدمت دارد.

(مرکز خریدی در لندن (Burlington Arcade) با قدمت 200 سال)

متأسفانه عمر مفید ساختمان‌ها در ایران در مقایسه با اعدادی که در بالا ذکر شد بسیار پایین‌تر است. در ایران به طور متوسط ساختمان‌ها کمتر از 30 سال عمر مفید دارند. این عدد در مقایسه با کشورهای پیشرفته که عمر مفید ساختمان‌هایشان به 100 سال و بیشتر نیز می‌رسد، نشان دهنده اهمیت پایین موضوع دوام در صنعت ساخت و ساز ایران است. کیفیت ساخت پایین، طراحی غیر بهینه، استفاده از روش‌های ساخت سنتی، عدم وجود برنامه جهت تعمیر و نگهداری ساختمان و ملاحظات اقتصادی از جمله مهم‌ترین عوامل کاهش عمر مفید ساختمان در ایران است.

(پاساژ آزاد تهران با قدمت 70 سال)

تشخیص سن ساختمان به چه نحوی است؟

تعیین قدمت یک ساختمان می‌تواند فرایندی چند وجهی باشد که از منابع مختلف اطلاعات و تکنیک‌های تحقیقاتی استفاده می‌کند. در ادامه چند روش و منبع رایج مورد استفاده برای تعیین قدمت ساختمان بررسی شده است:

• سوابق تاریخی: تحقیق در مورد سوابق تاریخی می‌تواند بینش ارزشمندی در مورد قدمت یک بنا ارائه دهد. این تحقیقات شامل بررسی سوابق املاک، اسناد، مجوزها، بررسی زمین، سوابق مالیاتی، و نقشه‌های تاریخی است. ادارات دولتی محلی، انجمن‌های تاریخی و بایگانی‌ها می‌توانند منابع خوبی برای چنین سوابقی باشند.
• سبک و ویژگی‌های معماری: سبک‌های مختلف معماری در دوره‌های زمانی خاص رایج بوده است. مطالعه سبک معماری و ویژگی‌های یک ساختمان می‌تواند سرنخ‌هایی در مورد قدمت تقریبی آن ارائه دهد.
• مصالح و تکنیک‌های ساختمانی: مصالح و روش‌های ساخت مورد استفاده در یک ساختمان، نکاتی را در مورد قدمت آن ارائه می‌دهد. به عنوان مثال، برخی از مصالح یا روش‌های ساخت ممکن است در دوره‌های خاص بیشتر مورد استفاده قرار گرفته باشند. تجزیه و تحلیل عناصر ساختاری ساختمان اطلاعاتی در مورد قدمت آن فراهم می‌کند.
• دانش محلی: به کمک صحبت با ساکنان قدیمی، همسایگان یا صاحبان قبلی ساختمان می‌توان اطلاعات ارزشمندی در مورد قدمت آن به دست آورد.
• ارزیابی‌های تخصصی: مشاوره با افراد حرفه‌ای مانند معماران، مهندسین عمران، مورخان یا سایر متخصصان مرتبط، در کارشناسی قدمت یک ساختمان کمک بسیاری می‌کند. آن‌ها می‌توانند عوامل مختلفی که در بالا گفته شد از جمله ویژگی‌های معماری، تکنیک‌های ساخت و بافت تاریخی را برای تخمین قدمت ساختمان تجزیه و تحلیل کنند.

توجه به این نکته ضروری است که تعیین سن یک ساختمان همیشه یک علم دقیق نیست و ممکن است نیاز به جمع‌آوری اطلاعات از منابع مختلف داشته باشد. علاوه بر این، دقت سن تخمین زده شده ممکن است بسته به در دسترس بودن و قابل اعتماد بودن سوابق تاریخی و تخصص افراد دخیل در ارزیابی متفاوت باشد.

عوامل مؤثر بر عمر مفید ساختمان

عوامل متعددی در تعیین عمر مفید یک ساختمان دخالت دارند. این عوامل می‌توانند در طول زمان بر یکپارچگی، عملکرد و وضعیت کلی ساختمان تأثیر بگذارند. در ادامه برخی از عوامل کلیدی مؤثر بر عمر مفید ساختمان آورده شده است:

• کیفیت ساخت: کیفیت ساخت اولیه نقش بسزایی در طول عمر ساختمان دارد. ساختمان‌هایی که با مصالح باکیفیت و روش‌های ساخت مناسب و نوین ساخته می‌شوند، عمر مفید بیشتری دارند.
• طراحی و عملکرد ساختمان: ساختمان‌هایی که هم در بخش سازه و هم در بخش معماری، بهینه طراحی می‌شوند، می‌توانند طول عمر بیشتری داشته باشند. در این ساختمان‌ها با گذشت زمان، سازه اصلی پایداری و استحکام خود را حفظ می‌کند. همچنین با طراحی درست فضاها و انتخاب صحیح مصالح، کیفیت ساختمان در طول زمان افت قابل توجهی نخواهد داشت.
• پیشرفت‌های فناوری: پیشرفت فناوری و روش‌های ساخت در بهبود عملکرد ساختمان‌ها بسیار مؤثر است. ساختمان‌هایی که فناوری‌های نوین را استفاده نمی‌کنند ممکن است عمر مفید کوتاه‌تری داشته باشند، چرا که استفاده از فناوری‌های نوین و روش‌های ساخت جدید، کیفیت و عملکرد بالاتر ساختمان را در پی خواهد داشت.
• تعمیر و نگهداری: تعمیر و نگهداری منظم و تعمیرات به موقع برای حفظ وضعیت ساختمان و افزایش عمر مفید آن بسیار مهم است. بی توجهی به نگهداری ساختمان منجر به زوال، فرسایش و تسریع مشکلات ساختاری می‌شود.
• عوامل محیطی: شرایط محیطی تاثیر بسزایی در طول عمر ساختمان می‌گذارد. عواملی مانند آب و هوا، قرار گرفتن در معرض نور خورشید، رطوبت، تغییرات دمایی شدید، آلودگی هوا و عناصر خورنده همگی در فرسایش و تخریب مصالح ساختمانی نقش دارند.
• کاربری ساختمان: شدت استفاده و ماهیت فعالیت‌های انجام شده در یک ساختمان می‌تواند بر عمر مفید آن تأثیر بگذارد. ساختمان‌های عمومی (مانند مراکز خرید، ادارات، فرودگاه و …) که کاربری سنگینی دارند در مقایسه با ساختمان‌های با کاربری سبک‌تر (مانند ساختمان‌های مسکونی)، سرعت فرسایش بیشتری دارند. بنابراین برای افزایش عمر مفید ساختمان‌های دسته اول، باید تمهیدات بیشتری اندیشیده شود.
• ملاحظات اقتصادی: عوامل اقتصادی، مانند تقاضای بازار، ارزش ملک، پتانسیل سرمایه‌گذاری و ثبات اقتصادی بر تصمیم برای نگهداری، بازسازی یا تخریب یک ساختمان بسیار تأثیرگذار است.

توجه به این نکته ضروری است که این عوامل به هم مرتبط هستند و عوامل متعددی به طور همزمان بر عمر مفید یک ساختمان تأثیر می‌گذارند.

عمر کوتاه ساختمان‌ها چه اثرات منفی دارد؟

عمر کوتاه ساختمان ها می‌تواند اثرات منفی متعددی از نظر اقتصادی و زیست محیطی داشته باشد. در اینجا برخی از تأثیرات منفی کلیدی مرتبط با عمر کوتاه ساختمان‌ها توضیح داده می‌شود:

• هزینه‌های اقتصادی بالا: ساخت ساختمان‌ها شامل سرمایه‌گذاری‌های مالی قابل توجه است. وقتی ساختمان‌ها عمر مفید کوتاهی دارند، به این معنی است که این سرمایه‌گذاری‌ها زودتر از حد انتظار ناکارآمد می‌شوند. این مسئله منجر به تحمیل بار مالی قابل توجهی بر صاحبان املاک، توسعه دهندگان و دولت‌ها می‌شود. به طور کلی، نیاز به چرخه‌های ساخت و ساز و بازسازی مکرر، هزینه‌های کلی مرتبط با چرخه عمر ساختمان را افزایش می‌دهد.
• اثرات زیست محیطی: ساخت و ساز و تخریب ساختمان‌ها اثرات زیست محیطی زیادی دارد. طول عمر کوتاه ساختمان به دلیل افزایش فعالیت‌های ساخت و ساز باعث افزایش تخریب محیط زیست می‌شود. این فعالیت‌ها منجر به مصرف بیشتر انرژی، کاهش منابع، تغییرات آب و هوایی، انتشار گازهای گلخانه‌ای، آلودگی هوا و آلودگی آب می‌شود.
• تولید زباله: تخریب و جایگزینی ساختمان‌ها مقادیر قابل توجهی زباله ایجاد می‌کند که در طول فرآیند دور ریخته می‌شوند. چنین زباله‌هایی اغلب به محل‌های دفن زباله می‌روند که می‌تواند به مشکلات ظرفیت دفن زباله و نگرانی‌های زیست‌محیطی دامن بزند. عمر کوتاه ساختمان‌ها تولید زباله را تشدید کرده و مدیریت منابع پایدار را با مشکل مواجه می‌کند.
• از دست دادن اهمیت فرهنگی و تاریخی: ساختمان‌های قدیمی اغلب دارای اهمیت معماری، تاریخی یا فرهنگی هستند. عمر کوتاه ساختمان‌ها، خطر از دست دادن میراث ارزشمند و دارایی‌های فرهنگی را افزایش می‌دهد. حفظ بناهای با اهمیت تاریخی به هویت و شخصیت جوامع کمک می‌کند. عمر کوتاه ساختمان می‌تواند منجر به از بین رفتن ارتباطات ملموس با گذشته و میراث فرهنگی شود.
• مصرف غیربهینه انرژی: عملیات ساختمانی بخش قابل توجهی از مصرف جهانی انرژی و انتشار گازهای گلخانه‌ای را تشکیل می‌دهد. ساختمان‌هایی که در مدت زمان کوتاه، کیفیت و عملکرد مناسب خود را از دست می‌دهند، دچار افزایش مصرف انرژی می‌شوند. برای مقابله با این اثرات منفی، ترویج شیوه‌های ساخت و ساز پایدار، طراحی ساختمان‌های با عمر زیاد، برنامه‌ریزی تعمیر و نگهداری و در نظر گرفتن ارزیابی‌های چرخه عمر در طراحی ساختمان می‌تواند به کاهش اثرات عمر کوتاه ساختمان کمک کند.

مطالعات زیادی برای بررسی رابطه بین عمر مفید و بهره‌وری مصرف انرژی در چرخه عمر ساختمان انجام گرفته است. نتایج یکی از این تحقیقات نشان می‌دهد که تغییرات در طول عمر ساختمان می‌تواند تأثیر قابل‌توجهی بر تقاضای انرژی در چرخه عمر ساختمان داشته باشد. با افزایش عمر مفید ساختمان از 50 به 150 سال، میانگین مصرف انرژی ساختمان مورد مطالعه 29 درصد کاهش پیدا کرد. این نتایج نشان‌دهنده اهمیت بالای ملاحظات عمر مفید ساختمان هنگام طراحی و مدیریت ساختمان‌ها برای بهبود عملکرد انرژی است.

• عدم ثبات و تداوم توسعه شهری: عمر کوتاه ساختمان ممکن است مانع تلاش های بلندمدت برنامه‌ریزی شهری و طرح‌های توسعه پایدار شود.

نقش فناوری‌های نوین در افزایش طول عمر ساختمان

روش‌های جدید ساخت و ساز با بهبود دوام، پایداری و سازگاری ساختمان‌ها، در افزایش طول عمر ساختمان‌ها نقش دارند. استفاده از مواد نوآورانه می تواند طول عمر ساختمان‌ها را افزایش دهد. به عنوان مثال، ساخت بتن با کارایی بالا، آلیاژهای مقاوم در برابر خوردگی، کامپوزیت‌های سیمانی تقویت شده با الیاف (وال‌مش) و … از جمله این فناوری‌های نوین هستند. ترکیب اصول طراحی پایدار و شیوه‌های ساخت جدید منجر به ساخت ساختمان‌هایی می‌شود که مصرف انرژی بهینه دارند، سازگار با محیط زیست و بادوام هستند.

یکی از فناوری‌های نوینی که در این بخش قابل اشاره است، وال‌ مش نام دارد. راهکاری برای مهار لرزه‌ای دیوارهای ساختمان که جایگزین روش‌های سنتی مانند وال‌ پست شده است. وال‌مش علاوه بر این که در طول اجرای پروژه، هزینه‌ها را کاهش می‌دهد و به روند پیشرفت پروژه سرعت می‌بخشد، با ایجاد سازگاری و انطباق بین مصالح دیوار، مواد تقویت‌کننده آن و نازک‌کاری اجرا شده روی دیوار موجب افزایش طول عمر و دوام دیوار می‌شود.

در واقع وادارها و تیرک‌های فلزی که به هیچ وجه با مصالح دیوار و نازک‌کاری (گچ و سیمان) سازگاری نداشتند حذف شده و پلاستر سیمانی یا گچی وال‌مش جایگزین آن می‌گردد. همچنین وجود وال‌پست فلزی به عنوان یک پل حرارتی در دل دیوار، یکی از عوامل هدر رفت انرژی نیز محسوب می‌شود.

سخن پایانی

طول عمر ساختمان ها یک موضوع حیاتی است که به طور قابل توجهی بر محیط زندگی و جامعه ما تأثیر می‌گذارد. همانطور که در این مقاله بررسی کردیم، عمر کوتاه ساختمان‌ها اثرات منفی در ابعاد اقتصادی، زیست محیطی، اجتماعی و فرهنگی دارد. با درک این مفاهیم، می‌توانیم به سمت رویکردهای پایدارتر، سازگارتر و نوین حرکت کنیم. نقش روش‌ها و فناوری‌های جدید ساخت را نمی‌توان در این زمینه نادیده گرفت.

با ترکیب مواد پیشرفته، پایدار و انطباق‌پذیر می‌توانیم دوام، پایداری و سازگاری ساختمان‌ها را افزایش دهیم. این پیشرفت‌ها ما را قادر می‌سازد تا سازه‌هایی بسازیم که قادر به سازگاری با تغییرات و پیشرفت‌های آینده در فناوری هستند.